①转引陈正书:《租界与近代上海经济结构的变化》,《史林》,1988年第4期。

②杜恂诚:《晚清上海租界的地价表现》,《史林》,2012年第2期。

③赵津:《城市的“天然规划师”——论地价变动在近代中国城市发育中的作用》,《改革》,1999年第1期。

④王少卿:《晚清上海地价及其对早期城市化的影响》,《史学月刊》,2009年第4期。

⑤杜恂诚:《道契制度:完全意义上的土地私有产权制度》,《中国经济史研究》,2011年第1期。

⑥张辉:《上海市地价研究》,正中书局1935年版,第17、7页。

⑦⑧上海档案馆馆藏:《上海公共租界工部局地价表》,档案号:U1-1-1023、1044。

⑨1910年11月,中国第一家以电力为原动力的面粉厂投产,自此,电力被广泛应用到工业中,参见梅定等编:《上海租界志》,上海社会科学院出版社2001年版,第390页。

史梅定等编:《上海租界志》,上海社会科学院出版社2001年版,第15、3、3、102页。

邹依仁:《旧上海人口变迁的研究》,上海人民出版社1980年版,第90页。

上海档案馆馆藏:《上海公共租界工部局年报》,档案号:U1-1-961,U1-1-962,U1-1-881、956,U1-1-959,U1-1-926、959。

蒯世勋:《上海公共租界史稿》,上海人民出版社1980年版,第401页。

前后两期的地价增长率分别为10.56%和26.92%。数据来源于上海档案馆馆藏:《上海公共租界工部局地价表》,档案号:U1-1-1031-1035。

城市基础设施的建设和公共产品的提供能够反映城市化的水平,因此工部局市政投入的资金数值能够代表城市化指标。数据来源于上海档案馆馆藏:《上海公共租界工部局年报》,档案号:U1-1-879-946。

数据来源于茅伯科主编:《上海港史(古、近代部分)》,人民交通出版社1990年版,附录七。

根据1933年土地评估总面积与公共租界区域实际面积得到,1933年土地评估总面积来源于上海档案馆馆藏:《上海公共租界工部局地价表》,档案号:U1-1-1044。

工业指标是以上海历年开设工厂数代表近代上海工业发展水平,1910-1930年数据来源于罗志如:《统计表中之上海》(国立中央研究院社会科学研究所集刊第4号),国立中央研究院1932年版,第63页;1931-1933年数据来源于杜恂城:《民族资本主义与旧中国政府(1840-1937)》,上海社会科学院出版社1991年版(附录);金融业指标是近代上海金融业每年新开金融机构注册资本总数,数据来源于杜恂城:《民族资本主义与旧中国政府(1840-1937)》,上海社会科学院出版社1991年版(附录),单位为千元。

苏智良:《上海城区史》,学林出版社2011年版,第844、818页。